Face à l’urbanisation croissante, les conflits de voisinage liés aux constructions qui s’élèvent au-delà des hauteurs initialement prévues se multiplient. Un voisin qui constate qu’une construction adjacente est exhaussée peut légitimement s’interroger sur ses droits et recours. Cette situation juridique complexe met en jeu le droit de l’urbanisme, le droit civil et la jurisprudence développée au fil des années. Quels sont les fondements juridiques permettant de s’opposer à une telle construction? Quelles démarches entreprendre? Quels délais respecter? Ce guide pratique apporte des réponses concrètes aux personnes confrontées à cette problématique tout en explorant les multiples facettes de ce contentieux spécifique.
Fondements juridiques de l’opposition à une construction exhaussée
L’opposition à une construction exhaussée repose sur plusieurs fondements juridiques qui offrent au voisin lésé différentes voies de recours. Ces bases légales constituent le socle sur lequel toute action doit s’appuyer pour être recevable devant les tribunaux.
Le Code de l’urbanisme représente la première source juridique mobilisable. L’article L.421-1 impose l’obtention d’un permis de construire pour toute construction nouvelle ou pour les travaux sur une construction existante changeant sa destination, modifiant son aspect extérieur ou créant de la surface de plancher supplémentaire. Un exhaussement constitue généralement une modification substantielle nécessitant une autorisation préalable. L’absence de cette autorisation ou le non-respect des prescriptions du permis accordé ouvre droit à contestation.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune constitue un autre fondement majeur. Ce document définit des règles précises concernant notamment la hauteur maximale des constructions dans chaque zone. L’article 10 du règlement du PLU fixe habituellement ces limitations, qui varient selon les secteurs urbains. Un dépassement de ces normes peut justifier une opposition légitime.
Sur le plan du droit civil, l’article 544 du Code civil définit le droit de propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cette liberté est toutefois encadrée par les articles 673 à 680 qui régissent les relations de voisinage, notamment concernant les vues et les jours.
La théorie des troubles anormaux du voisinage, création jurisprudentielle consacrée, permet également d’agir contre une construction exhaussée lorsqu’elle génère des nuisances dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Cette notion, bien qu’abstraite, est appréciée par les juges selon des critères objectifs tels que l’intensité du trouble, sa durée ou encore le contexte local.
Les servitudes constituent un autre fondement juridique potentiel. Qu’elles soient légales ou conventionnelles, elles peuvent limiter le droit de surélever une construction. Par exemple, une servitude de vue ou de non-altius tollendi (interdiction de bâtir au-delà d’une certaine hauteur) peut être invoquée par le voisin bénéficiaire.
- Non-conformité aux règles d’urbanisme (PLU, permis de construire)
- Violation des règles du Code civil relatives aux vues et au droit de propriété
- Troubles anormaux du voisinage
- Non-respect des servitudes existantes
La jurisprudence a progressivement affiné ces principes. Ainsi, la Cour de cassation considère qu’une construction exhaussée peut être contestée même si elle respecte formellement les règles d’urbanisme, dès lors qu’elle cause un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 4 janvier 2018, n° 16-24.331).
Identification des situations d’exhaussement contestables
Avant d’entamer toute démarche d’opposition, il convient d’identifier précisément si la situation rencontrée constitue un exhaussement contestable sur le plan juridique. Cette étape préliminaire s’avère déterminante pour la suite de la procédure.
Définition juridique de l’exhaussement
L’exhaussement désigne techniquement l’action d’augmenter la hauteur d’une construction existante. Sur le plan juridique, cette notion englobe différentes modifications verticales : surélévation d’un bâtiment par ajout d’un ou plusieurs étages, rehaussement d’une toiture, ajout de structures en hauteur comme des cheminées surdimensionnées ou des antennes. La jurisprudence a progressivement élargi cette notion pour inclure certains aménagements qui, sans augmenter directement la hauteur du bâti principal, modifient substantiellement la perception verticale de l’ensemble.
Critères de contestabilité
Tous les exhaussements ne sont pas nécessairement contestables. Plusieurs critères cumulatifs permettent d’évaluer la légitimité d’une opposition :
Le non-respect des règles d’urbanisme constitue le premier critère objectif. Un exhaussement dépassant la hauteur maximale autorisée par le Plan Local d’Urbanisme ou réalisé sans l’autorisation d’urbanisme requise (permis de construire ou déclaration préalable selon l’ampleur des travaux) présente un caractère manifestement contestable.
L’impact sur l’ensoleillement représente un critère fréquemment invoqué. La Cour d’appel de Paris a notamment reconnu qu’une perte significative d’ensoleillement consécutive à une surélévation pouvait caractériser un trouble anormal de voisinage (CA Paris, 7 avril 2016). La privation de lumière naturelle doit toutefois être substantielle et objectivement mesurable, généralement par expertise.
L’atteinte aux vues constitue un autre motif recevable. Lorsqu’un exhaussement prive un voisin d’une vue préexistante ou crée des vues plongeantes sur sa propriété, la contestation trouve un fondement juridique solide. L’article 678 du Code civil impose d’ailleurs une distance minimale de 1,90 mètre entre le mur où une vue est pratiquée et la propriété voisine.
La dépréciation immobilière consécutive à l’exhaussement peut également justifier une opposition, à condition qu’elle soit établie par expertise. Cette perte de valeur doit être directement imputable à la surélévation contestée.
L’atteinte à l’esthétique du quartier ou à l’harmonie architecturale peut parfois fonder une contestation, particulièrement dans les zones protégées (secteurs sauvegardés, abords de monuments historiques). Néanmoins, ce critère subjectif est plus difficilement recevable s’il est invoqué isolément.
- Dépassement de la hauteur réglementaire
- Privation significative d’ensoleillement
- Création de vues directes sur la propriété voisine
- Dépréciation immobilière documentée
Un exhaussement modeste, conforme aux règles d’urbanisme et n’engendrant pas de nuisances significatives pour le voisinage aura peu de chances d’être contesté avec succès. La jurisprudence considère en effet que certains inconvénients mineurs relèvent des « troubles normaux de voisinage » que chacun doit tolérer dans un contexte urbain.
Procédures amiables : prévenir le contentieux
Avant d’engager des procédures judiciaires souvent longues et coûteuses, privilégier les démarches amiables s’avère judicieux. Ces approches non contentieuses permettent fréquemment de résoudre les différends liés à un exhaussement de manière plus rapide et moins conflictuelle.
Le dialogue direct avec le voisin
La première démarche recommandée consiste à établir un dialogue constructif avec le propriétaire de la construction exhaussée. Cette approche directe présente l’avantage de la simplicité et peut éviter l’escalade du conflit. Lors de cette discussion, il est préférable d’adopter une attitude factuelle et non accusatoire, en exposant précisément les nuisances subies et en s’appuyant sur des éléments objectifs.
Pour faciliter cet échange, documenter préalablement la situation s’avère utile : photographies avant/après montrant l’impact de l’exhaussement, mesures d’ensoleillement, plans cadastraux, etc. Ces éléments tangibles permettent de dépasser les perceptions subjectives et d’engager une discussion sur des bases concrètes.
Cette rencontre peut déboucher sur différentes solutions amiables : modification partielle de l’exhaussement, installation de dispositifs atténuant les nuisances (brise-vue, plantations), ou même compensation financière pour le préjudice subi. Un protocole d’accord écrit formalisera utilement les engagements pris.
Le recours à la médiation
Si le dialogue direct s’avère infructueux, faire appel à un médiateur représente une alternative pertinente. Ce tiers neutre, impartial et indépendant aide les parties à rétablir la communication et à rechercher une solution mutuellement acceptable. Depuis la loi du 23 mars 2019, le recours à un mode alternatif de règlement des différends est d’ailleurs encouragé avant toute saisine du tribunal.
Plusieurs options de médiation existent :
- Le conciliateur de justice, dont l’intervention est gratuite
- Le médiateur professionnel, dont les honoraires sont généralement partagés entre les parties
- Les associations spécialisées dans les conflits de voisinage
Le processus de médiation présente l’avantage de préserver la confidentialité des échanges et d’aboutir à des solutions créatives que n’offrirait pas nécessairement une décision de justice. L’accord issu de la médiation peut être homologué par le juge, lui conférant ainsi force exécutoire.
L’intervention de la mairie
Solliciter l’intervention de la mairie constitue une autre voie amiable efficace, particulièrement lorsque l’exhaussement semble contrevenir aux règles d’urbanisme. Le service urbanisme de la commune peut vérifier la conformité des travaux avec les autorisations délivrées et, le cas échéant, dresser un procès-verbal d’infraction.
Une simple lettre adressée au maire suffit pour déclencher cette intervention. Ce courrier doit décrire précisément la situation et les règles d’urbanisme potentiellement enfreintes. La mairie dispose alors d’un pouvoir de police administrative lui permettant d’exiger la mise en conformité de la construction.
Cette démarche présente l’avantage de déplacer le conflit du cadre interpersonnel vers une question de respect des règles collectives, ce qui peut faciliter la résolution du différend. Toutefois, son efficacité dépend largement de la réactivité des services municipaux, variable selon les communes.
Si ces approches amiables ne permettent pas de résoudre le litige, elles constituent néanmoins une étape préalable importante qui démontre la bonne foi du plaignant. Les tribunaux apprécient généralement que les parties aient tenté de régler leur différend à l’amiable avant d’engager une procédure contentieuse.
Recours contentieux : stratégies juridiques efficaces
Lorsque les démarches amiables n’aboutissent pas, les recours contentieux deviennent nécessaires. Ces procédures judiciaires, bien que plus longues et complexes, offrent des voies de droit efficaces pour s’opposer à une construction exhaussée illégale ou préjudiciable.
Le recours administratif contre l’autorisation d’urbanisme
Contester l’autorisation d’urbanisme ayant permis l’exhaussement constitue souvent la première stratégie contentieuse. Ce recours vise l’annulation du permis de construire ou de la déclaration préalable accordée par la mairie.
Le recours gracieux auprès du maire représente la première étape de cette contestation. Ce recours, à formuler dans les deux mois suivant l’affichage de l’autorisation sur le terrain, doit exposer précisément les motifs d’illégalité (non-conformité au PLU, insuffisance de l’instruction, etc.). Le silence gardé par l’administration pendant deux mois vaut rejet implicite.
En cas d’échec du recours gracieux, le tribunal administratif peut être saisi dans un délai de deux mois suivant la réponse de la mairie ou l’expiration du délai de réponse. Cette procédure, relativement accessible, ne nécessite pas obligatoirement l’assistance d’un avocat en première instance, bien que celle-ci soit vivement recommandée vu la technicité de la matière.
L’intérêt à agir du requérant constitue une condition essentielle de recevabilité. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, cet intérêt est apprécié à la date d’affichage de la demande de permis en mairie. Le voisin doit démontrer que l’exhaussement affecte directement ses conditions d’occupation ou de jouissance de son bien.
Un référé-suspension peut accompagner ce recours pour obtenir rapidement la suspension de l’autorisation contestée si l’urgence le justifie et si un doute sérieux existe quant à sa légalité.
L’action civile fondée sur le trouble anormal de voisinage
Parallèlement ou indépendamment du recours administratif, une action civile peut être intentée sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Cette action vise à obtenir des dommages-intérêts, voire la démolition partielle ou la modification de l’exhaussement litigieux.
Cette procédure relève de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’assistance d’un avocat y est obligatoire. Le demandeur doit démontrer l’existence d’un préjudice dépassant les inconvénients normaux du voisinage, ce qui nécessite généralement une expertise judiciaire préalable.
Cette expertise, ordonnée en référé, permettra d’établir objectivement l’impact de l’exhaussement sur l’ensoleillement, les vues, ou la valeur du bien. Son coût, avancé par le demandeur, peut être substantiel mais s’avère souvent déterminant pour l’issue du litige.
L’action civile présente l’avantage d’être recevable même si la construction respecte formellement les règles d’urbanisme. La jurisprudence affirme en effet que « le respect des règles d’urbanisme ne fait pas obstacle à l’application de la théorie des troubles anormaux du voisinage » (Cass. 3e civ., 15 mai 2001).
Le référé-pénal en cas d’infraction manifeste
En présence d’une infraction caractérisée aux règles d’urbanisme (absence totale d’autorisation, non-respect flagrant du permis), le référé-pénal constitue une voie d’action rapide et efficace.
Cette procédure commence par un dépôt de plainte auprès du procureur de la République ou directement par citation directe devant le tribunal correctionnel. Les infractions au Code de l’urbanisme sont en effet des délits passibles d’amendes conséquentes et, dans certains cas, d’une obligation de remise en état.
L’avantage de cette procédure réside dans sa dimension dissuasive : la perspective de sanctions pénales incite souvent le contrevenant à régulariser sa situation. Toutefois, le parquet dispose de l’opportunité des poursuites et peut classer sans suite une plainte qu’il jugerait insuffisamment étayée.
La stratégie contentieuse optimale combine généralement plusieurs de ces recours, utilisés de manière coordonnée selon un calendrier précis. Cette approche globale maximise les chances de succès tout en exerçant une pression juridique sur le propriétaire de la construction litigieuse.
Aspects probatoires et expertises : construire un dossier solide
La réussite d’une opposition à une construction exhaussée repose largement sur la qualité des preuves rassemblées et sur la pertinence des expertises réalisées. Constituer un dossier probatoire solide s’avère donc déterminant pour convaincre les tribunaux du bien-fondé de la contestation.
La documentation préalable indispensable
Avant même d’engager toute procédure, rassembler une documentation complète et méthodique constitue une étape fondamentale. Cette collecte d’éléments probatoires doit idéalement débuter dès les premiers signes de travaux d’exhaussement.
Les photographies datées représentent les preuves les plus accessibles et souvent les plus convaincantes. Elles doivent capturer la situation avant, pendant et après les travaux d’exhaussement, sous différents angles et à diverses heures de la journée pour mettre en évidence les modifications d’ensoleillement. Ces clichés gagnent en valeur probatoire lorsqu’ils sont réalisés par un huissier de justice, dont le constat fait foi jusqu’à preuve du contraire.
Les documents d’urbanisme constituent également des pièces maîtresses du dossier probatoire. Il convient de se procurer auprès de la mairie :
- Le permis de construire ou la déclaration préalable relatifs à l’exhaussement
- Les plans annexés à ces autorisations
- L’extrait du PLU applicable à la zone concernée
- Le certificat d’urbanisme éventuel
Ces documents permettent d’établir précisément l’écart entre ce qui était autorisé et ce qui a été réalisé. L’accès à ces informations est garanti par le droit à la communication des documents administratifs.
Les témoignages de voisins peuvent compléter utilement ce dossier documentaire, particulièrement pour attester de troubles ressentis collectivement. Ces attestations, rédigées conformément à l’article 202 du Code de procédure civile, doivent être précises, factuelles et accompagnées d’une copie de la pièce d’identité du témoin.
Les expertises techniques spécialisées
Au-delà de cette documentation de base, des expertises techniques spécialisées s’avèrent souvent nécessaires pour objectiver le préjudice subi et renforcer considérablement la crédibilité de la demande.
L’expertise héliométrique mesure scientifiquement l’impact de l’exhaussement sur l’ensoleillement de la propriété voisine. Réalisée par un géomètre-expert ou un bureau d’études spécialisé, elle quantifie précisément la perte d’ensoleillement en heures et minutes selon les saisons. La jurisprudence considère généralement qu’une privation de lumière supérieure à deux heures quotidiennes peut caractériser un trouble anormal de voisinage.
L’expertise immobilière évalue la dépréciation financière éventuelle du bien causée par l’exhaussement contesté. Confiée à un expert immobilier agréé, cette évaluation comparative tient compte de multiples facteurs (perte de vue, diminution de l’ensoleillement, impact esthétique) pour chiffrer objectivement le préjudice patrimonial subi.
L’expertise architecturale analyse la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme et aux normes de construction. Elle peut révéler des non-conformités techniques non détectables par un œil non averti, comme des dépassements de hauteur, des empiètements ou des violations des règles de prospect.
L’expertise judiciaire : une étape souvent décisive
L’expertise judiciaire représente la forme d’expertise la plus probante sur le plan juridique. Ordonnée par un juge, généralement en référé avant tout procès au fond, elle confie à un expert judiciaire inscrit sur une liste officielle la mission d’examiner techniquement la situation litigieuse.
La demande d’expertise judiciaire s’effectue par assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire. Cette procédure, relativement rapide, nécessite l’assistance d’un avocat. La requête doit préciser clairement les points techniques à examiner et justifier la nécessité de recourir à un expert.
L’expertise judiciaire se déroule selon un processus contradictoire : l’expert convoque les parties, procède à des constatations sur place, recueille leurs observations et rédige un rapport détaillé. Ce document, dont le coût est provisoirement avancé par le demandeur, constituera une pièce centrale dans la procédure ultérieure au fond.
Les conclusions de l’expert judiciaire, bien que non contraignantes pour le juge, exercent une influence considérable sur sa décision finale. Une expertise concluant à un trouble anormal de voisinage ou à une violation caractérisée des règles d’urbanisme oriente généralement le tribunal vers une décision favorable au plaignant.
La constitution méthodique de ce dossier probatoire, enrichi d’expertises pertinentes, représente un investissement initial conséquent mais souvent déterminant pour l’issue du litige. Elle peut en outre faciliter une résolution amiable, le contrevenant étant davantage enclin à négocier face à des preuves solides de l’irrégularité ou de la nuisance de son exhaussement.
Réparations et solutions durables : au-delà du contentieux
Le succès d’une opposition à une construction exhaussée ne se mesure pas uniquement à la victoire judiciaire, mais surtout aux réparations obtenues et aux solutions pérennes mises en œuvre. Cette dimension réparatrice, souvent négligée, mérite une attention particulière car elle détermine l’efficacité réelle de la démarche entreprise.
L’éventail des réparations possibles
Les tribunaux disposent d’un large pouvoir d’appréciation concernant les réparations qu’ils peuvent ordonner face à un exhaussement contesté avec succès. Ces mesures varient selon la gravité de l’infraction, l’ampleur du préjudice et la bonne ou mauvaise foi du constructeur.
La démolition totale ou partielle de l’exhaussement constitue la réparation la plus radicale. Longtemps considérée comme exceptionnelle, elle est désormais plus fréquemment ordonnée par les juges, particulièrement en cas de violation manifeste des règles d’urbanisme ou lorsque l’exhaussement cause un préjudice grave et irrémédiable. L’arrêt de la Cour de cassation du 5 mai 2021 (n° 19-20.614) a d’ailleurs rappelé que « la démolition est le seul mode de réparation en nature du préjudice subi du fait d’une construction édifiée en violation des règles d’urbanisme ».
La modification de l’ouvrage représente une solution intermédiaire fréquemment ordonnée. Elle peut prendre diverses formes : abaissement partiel de la construction, modification de la toiture, suppression ou déplacement d’éléments générant des vues directes, etc. Cette approche permet de préserver l’essentiel de la construction tout en éliminant les aspects les plus préjudiciables pour le voisinage.
Les mesures compensatoires constituent une alternative aux modifications structurelles. Elles visent à atténuer les nuisances sans toucher à la construction elle-même : installation de brise-vues, plantation d’écrans végétaux, pose de dispositifs réfléchissants pour rediriger la lumière, etc. Ces solutions, moins onéreuses et plus rapides à mettre en œuvre, conviennent particulièrement aux situations où le préjudice reste modéré.
Les dommages-intérêts complètent ou se substituent parfois aux réparations en nature. Ils visent à compenser financièrement la dépréciation immobilière, le préjudice moral ou les troubles de jouissance subis. Leur montant, évalué souverainement par les juges, peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros dans les cas les plus graves.
L’exécution des décisions : un enjeu critique
Obtenir une décision favorable ne suffit pas ; encore faut-il qu’elle soit effectivement exécutée. L’exécution des jugements ordonnant des mesures correctives sur une construction exhaussée soulève souvent des difficultés pratiques considérables.
Le recours à un huissier de justice s’avère généralement nécessaire pour signifier formellement la décision et, le cas échéant, superviser son exécution. Cet officier ministériel peut dresser des procès-verbaux de constat en cas d’inexécution persistante.
L’astreinte représente un levier efficace pour inciter à l’exécution volontaire. Cette somme, due par jour de retard dans l’exécution de l’obligation, peut être fixée par le juge dès le jugement initial ou prononcée ultérieurement en cas de résistance. Son montant, potentiellement très élevé, exerce une pression financière considérable sur le débiteur récalcitrant.
L’exécution forcée constitue l’ultime recours en cas d’obstination du propriétaire condamné. Après autorisation judiciaire spécifique, le bénéficiaire du jugement peut faire réaliser les travaux par une entreprise tierce aux frais du condamné. Cette procédure complexe nécessite un accompagnement juridique spécialisé et l’intervention d’un huissier.
Vers des solutions préventives et durables
Au-delà du cas d’espèce, l’opposition à une construction exhaussée peut contribuer à l’émergence de solutions préventives limitant les risques de conflits futurs.
La sensibilisation des acteurs locaux de l’urbanisme représente un premier niveau d’action préventive. Les contentieux médiatisés incitent généralement les services instructeurs des mairies à une vigilance accrue lors de l’examen des demandes d’autorisation concernant des exhaussements.
L’amélioration de la concertation préalable entre voisins constitue une autre approche prometteuse. Certaines communes encouragent désormais les porteurs de projets à informer leurs voisins en amont du dépôt de leur demande d’autorisation, facilitant ainsi l’identification précoce des points de friction potentiels.
La création de servitudes conventionnelles peut offrir une protection durable contre les risques d’exhaussement préjudiciable. Ces accords contractuels, établis devant notaire et publiés au service de publicité foncière, limitent contractuellement les droits de construction en hauteur et s’imposent aux propriétaires successifs.
L’implication dans l’élaboration des documents d’urbanisme locaux représente peut-être la démarche préventive la plus structurante. Participer aux enquêtes publiques préalables à l’adoption du PLU permet d’influencer les règles qui encadreront les futures constructions du quartier, notamment concernant les hauteurs maximales autorisées.
Ces approches préventives, bien que moins spectaculaires que les victoires judiciaires, contribuent à l’émergence d’un urbanisme plus respectueux des équilibres de voisinage et préviennent efficacement l’apparition de nouveaux conflits liés aux constructions exhaussées.